提案内容は「戸建賃貸」5棟
それも全く同じものを横に並べただけの強烈にダサい内容でした。この提案のままでは地主が破産する。
土地活用の営業マンは契約が取れればそれでいいのか?地主や投資家は建築後、何十年と賃貸契約をしていきます。だからこそ提案内容は絶対に手抜きは許されない。
当時、営業マンから月内契約を迫られていたようで、地主も考える時間が与えたれていませんでした。まぁよくある「今月中に契約してくれたら〇〇〇万値引します」作戦ですね。自分の都合で地主を苦しめるダメ営業マンの手法です。
提案内容の数字は総額約9,100万円の表面利回り6・5%
え?所有地でしょ??笑 事業収支の見方がわからない地主の弱みに漬け込んでます。かなり悪徳。
3LDKの80m2が5棟で9,100万 表面利回り6・5% ありえん。
私が提案した内容は↓
「ナチュラルベーシック3LDK」
「モダンベーシック3LDK」
「フラットハウス3LDK」←平家
「ガレージ3LDK 」
「普通借地契約&相続人行方不明」現在弁護士による解決中
これで、価格も最初の提案より安くなり、表面利回りも約9%になりました。実際は10%近くになると予測されます。
この案件は当然ですが私たちが受注させていただきました。戸建賃貸のポイントは集合住宅と違い敷地に対して整備できる戸数が少なくなります。しかし正しいプランニングとプロモーションを行うことで、集合住宅以上のインパクトをだすことが可能になります。
当初の計画で進めていたら、最初の入居は決まっても2回転目は苦戦するでしょう。なぜなら同種同等の建物が5棟も同敷地内に存在するからです。自ら競合を作ることになります。それさえも提案時に説明しない営業マンにはガッカリです。
着工前の現地↓
つづく。
愛知県の土地活用は株式会社ABOVE
]]>株式会社ABOVEの中村です。
先日、2泊3日で最近大注目の宮古島に行ってきました。
沖縄本島は何度か行っていますが、宮古島は今回が初めてでした。
宮古島は沖縄本島から約290kmの場所に位置し島の面積は158.93㎢となります。
宮古島の中でも最近最も脚光を浴びるているのが伊良部島です。
伊良部島の観光地はいくつかあり、定番の場所もあれば、未開拓の場所も存在します。
伊良部島は(いらぶじま)は、宮古島列島の島のひとつで、全島が沖縄県宮古島市に属する。
面積29.06㎢
人口5059人
2015年1月31日に伊良部大橋3540mが開通
初日は、ひたすら宮古島市内の観光地と離島をひたすら回りました。
・三角点
・佐和田の浜
・通り池
・下地島空港
・17end
夕方にになり宿泊予定のLOCUSというホテルに宿泊しました。
これがまたシャレなホテルで、次回検討している賃貸住宅の参考になりました。
特に共用部分のシェアスペースは面白かったですね。
このアイデアは取り入れようと思います。
この日の夜は、現地の知人と食事会をして宮古島全体の話と開発について具体的な打ち合わせができました。
やはり現地の人間に聞くのが一番ですね。
この日の睡眠時間3時間でした。笑
2日目につづく。
東海地区の不動産活用は株式会社ABOVE
]]>こんにちは。
株式会社ABOVEの中村です。
本日も電車移動です。
やはり車はリスクと考えます。
購入費が高額
維持費が掛かる
(保険・車検・ガソリン・税金・保険・消耗品等)
そしてなによりも事故のリスクですね。
ただ、自分のタイミングで行きたいところに行けるのは最大のメリットですね。
結論運転手が欲しい。
さて、毎年恒例になりました沖縄旅行についてか書いていきます。
今回は、「読谷」に行ってきました。
ちなみに去年は「本部」でした。
読谷は中部エリアになり、付近の観光スポットは「青の洞窟」や「真栄田岬」「琉球村」などがあります。
今回私が宿泊した先は、真栄田岬のすぐ近くにある民泊をAirbnbで予約しました。
私の家族は私を含めて5人です。
通常ホテルを取ろうと思っても、部屋が分かれるか、やや高めの部屋を取らなければ全員寝れません。
ということで、民泊を知人に勧められました。
結果、マジで助かりました。
旅費もかなりの圧縮になりましたからね。
今回、真栄田を拠点として正解でした。
那覇空港からレンタカーショップまで約15分
手続きで約15分
そこから、真栄田まで約25分くらいでしたかね。
去年の本部に比べたらかなり近いイメージです。
私が宿泊した場所からは、観光地の北谷(アメリカンビレッジ)まで車で20分程度、万座毛まで15分程度で着きます。
買い物から、ビーチまですぐにアクセスできる好立地でした。
こんな好立地なのに、今回はなんと台風でした・・・。
私が沖縄に行ったのは、9/4.5.6です。
月曜日の午前中まで天気予報は晴れ。
でしたが、午後になりフィリピン沖で台風発生w
リゾート地で悪天候はほんと辛いですね。
ただ、私。
強烈な晴れ男でして。
ほとんど雨に濡れないという強運の持ち主です。笑
がっつり朝の7時からマリンスポーツもして、昼までしっかり観光地で遊んで、一度家に戻り昼寝しちゃうくらい余裕でしたw
次回は、今月末宮古島へいきます。
それではまた更新します。
東海地区の不動産活用は株式会社ABOVE
こんにちは。
株式会社ABOVEの中村です。
相続問題や土地活用を専門的に行う弊社。というか私個人には、日々何かしらの相談が来ます。
・自分の家が土地持ちというのは知っているが、今どんな状態なのか父しか知らない。その父も高齢で先々不安だ。
・父が亡くなり、相続した不動産がある。活用方法がわからない。
アパートメーカーに相談するのがよい?
・今年の春まで元気だった父が、この夏で弱ってしまった。
田舎の田畑や月極駐車場を活用したい。
・子供が代表を務める会社に、親(役員)名義で役員貸付をしている。その親が急に入院してしまい、どうしたらいいのか、誰に相談したらいいのか分からない。
・収益物件を購入したい。どの物件が良い?
・土地を売却したい。どうしたら高く売れる?
・福祉施設を建てたい。金融機関紹介して欲しい。
これは8月に実際私のところに相談があった事例です。
不動産や相続は、物販と違い、すぐ答えが見つかりません。
私のところに来る案件はベリーハード案件が多いのでやりがいはあります。
もちろん、各分野の専門職と協力してチームで解決に取り組みます。
私が、会社員として不動産屋で働き始めた25歳?くらいのぺーぺー時代は、上司の命令で最低でも1日30件の新規訪問を命じられます。
新規訪問だけで、月に600件以上は訪問するんですよ。笑
クレイジーでしょw
30件回ったうち1件でも見込みがあればラッキーです。
最初は分からないから、みんな見込み客にしちゃうので、顧客管理が大変です。
ただ、慣れてくると、1日30件も訪問しなくなり、狙い撃ちで訪問するようになり。効率もよく成約率も上がります。
今の20代にこんなことは無理だろうな。って思います。
だって私もギリギリでしたからね。飛び込み営業なんて非効率すぎるし、メンタル弱いとインターホンを押す手が震えるみたいですから。
私も一時期そんな時がありました。
嫌な顔されるし、ほぼ断られるし、自分がなにか悪いことしている気になっちゃうんですよ。
そうなると、車から降りられなくなる。
もうこうなると、ドライブするしかないですよねw
そんな時期もあったなー。懐かしい。
でもね、この経験が今では役に立ってるんですよ。
私がやっていたのは、訪問販売で土地活用の提案をする仕事。
金額にすると、1200万円の戸建賃貸1等から億単位のマンションやビルまで。
初訪(初訪問)から3ヶ月ほどで契約まで持っていきます。
この3ヶ月は、毎日 朝・昼・晩としつこいくらい訪問します。
※他者が来ないようにね。
この蛇のようなしつこいスタイルが土地活用の営業マンです。笑
私は朝・昼・晩までできませんでしたが、強者は風呂入って、晩御飯までご馳走になっている奴もいましたね。
まぁ、この手の営業マンは何を売らしても成果は出すし、効率化を自分から考えることができますね。
土地活OBの営業マンが欲しいな。。。
サボり癖強いけどw
フルコミで探そうかしら??
ということで、また更新します。
東海地区の不動産活用は株式会社ABOVE
今日は8/13こないだ誕生日を祝ってもらったと思ったら、もう8月も半分まできました。
不動産業に携わりちょうど10年、独立して5年
いろんなん意味で節目を迎えている35歳です。
今日も電車移動中の時間を活用して更新しています。
さて、最近同級生や取引先の同世代の方から相談事が増えてきました。
テーマは「独立」です。
「金銭的な自由が欲しい」
「拘束されたくない」
「好きなことを仕事にしたい」
様々ですね。
時間を作って個別面談すると、彼らは似たような回答をすることが分かりました。
こんなことを言っています。
「お金がないから独立できないんた」
こんな奴はお金があっても独立しません。絶対に。
別の問題があるので、そこに気がつくまで独立はむりっすね。
「やりたい事がみつからない」
今までなにして生きてきたのでしょうか?
熱意をもって取り組んでいれば自ずと何か見えてきますけどね。
私だって10年ちょっと前は、ダメダメでしたよ。
18歳の時に「社長になる」って決めましたけど実際なにしていいかわからないし、無駄に時間を過ごしていました。
不動産会社に入社して営業してましたが、売れなくても最低生きれるくらいの給料は貰えてしまう。
つまり生きられる。これがよくない。
明日生きられるか?
明日食べものを買うお金もないってなったら必死になりませんか?
経営者なら誰もが言う事ですが、事業に成功している人だって、いきなり成功しているわけじゃないですから、それなりのどん底も経験しているし、当然甘い汁も吸ってるんですよw
でも、皆んな共通して言えることは自分を信じて、自分に期待している。ってとこです。
「独立したい」って方は、自分を心から信じて、自分に期待してワクワクしてますか?
これがないと、独立しても会社潰れますよ。マジで。
私なんか、常にワクワクで自分に期待しかないですから。
毎日頭のなかグルグル愉しく回転させています。
これが私のモチベーションですw
さてさて、次です。
先日いつも仲良くさせていただいている、愛知県の某ゼネコンの取締役と食事をしました。
話題は、今後の建設業のあり方と、戦略について。
個人的なお願い多数w
駅に着いちゃったので、また更新します。
ではまた。
東海地区の不動産活用は株式会社ABOVE